פסק-דין בתיק ת"א 2516-08

1.         תביעה לסעד הצהרתי לפיו דירה המצויה ברח' ... בשכונת ראס אל עמוד במזרח ירושלים, היא בבעלות התובעים.

רקע עובדתי

2.         הדירה שבמחלוקת היא חלק ממבנה בן שתי קומות הבנוי על מקרקעין בלתי מוסדרים, והכולל יחידת דיור אחת בעלת כניסה נפרדת בכל קומה (להלן - הנכס). הצדדים חלוקים באשר לזכויות הבעלות ביחידת הדיור התחתונה מבין השתיים (להלן- הדירה). אף שבתשריט המדידה שצירפו התובעים לתביעתם, תואר הנכס כחלק מחלקה 149 בגוש 29989, טוענים התובעים כי הנכס אינו רשום במרשם המקרקעין או בלוח זכויות (ראה בע' 4 לפרוטוקול, ס' 26 לסיכומי התובעים). הנתבע לא חלק על טענה זו.

3.         אין מחלוקת בין הצדדים כי עד לשנת 1958 היה הנכס כולו בבעלות סבו של הנתבע, טהא אלנתשה המנוח (להלן- אלנתשה הסב), וכי יחידת הדיור העליונה עודנה בבעלות משפחתו של הנתבע. מכאן מתפצלות גרסאותיהם של הצדדים.

4.         לגרסת התובעים, בשנת 1958 רכש סבו של התובע 2 (אביו של התובע 1) פואד חסן עלי ג'אבר המנוח (להלן- ג'אבר הסב) את הדירה מאלנתשה הסב. באותה עת היתה הדירה חלל תת קרקעי בן שני חדרים. התובע 1 שיפץ את הדירה, הכשירה למגורים והתגורר בה עם ילדיו. לימים העביר ג'אבר הסב את הבעלות בדירה במתנה לנכדו, התובע 2, באמצעות הסכם מכר ללא תמורה וייפוי כוח בלתי חוזר. התובע 2 שיפץ אף הוא את הדירה והוסיף לה חדר ומרפסת, והוא מתגורר בה עד היום. התובע 2 אף רכש שטח נוסף בחלקה צמודה והגדיל את הדירה.

5.         מנגד טוען הנתבע, כי הדירה בבעלותו וכי התובעים רק שכרו ממשפחתו את הדירה. לגרסתו, בשנת 1954 רכש סבו את הנכס מידי מחמוד עיסא עדילה, ועד לשנת 1972 התגוררו בדירה בני משפחתו של הנתבע. תקופה מסוימת היא אף עמדה ריקה. בשנת 1973 השכיר דודו של הנתבע, אחמד אלנתשה, את הדירה, בשמו של  אביו, אלנתשה הסב, לנתבע 1, ואף חתם עמו על חוזה שכירות. דמי השכירות השנתיים הועמדו בחוזה על סך 51 דינר ירדני לשנה. עד לשנת 1988 הועברו דמי השכירות במועדם לבעלים. החל משנת 1988 הפסיקו התובעים לשלם את דמי השכירות ולא חידשו את התשלום מאז. כן ביצעו בדירה עבודות שיפוץ והרחבה אשר שינו את צורתה וחזותה החיצונית של הדירה כליל, וזאת ללא אישורו של הנתבע או מי ממשפחתו, וללא היתר בניה כחוק. לפני כ-15שנה פנו בני משפחת הנתבע אל התובעים, באמצעות מכובדים מקומיים, בדרישה לתשלום דמי השכירות, אולם התובעים לא פרעו את חובם. לאחר מותו של אלנתשה הסב, בשנת 1994, עברה הבעלות בנכס בירושה לילדיו, אביו של הנתבע וארבעת דודיו. ביום 20.3.04 רכש הנתבע את הנכס מאביו ודודיו. סמוך לאחר מכן, פנה הנתבע, אשר ביקש להימנע מנקיטת הליכים משפטיים נגד התובעים, לבן דודו, סופיאן עמראן נתשה, שהיה מצוי בקשרי ידידות עם התובעים, וביקש כי יפנה לתובעים בדרישה לתשלום דמי השכירות או לחלופין לפינוי הדירה. בהמשך הסתייע שוב במכובדים מקומיים, המשמשים כמגשרים, בניסיון לפתור את המחלוקת. במהלך ניסיון הגישור הציעו התובעים לרכוש את הדירה, ונדונו מספר הערכות מחיר לגבי שוויה. התובע 2 אף הפקיד בידי סופיאן אלפיים דולר כמקדמה על חשבון הרכישה, אולם הצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס למחיר הדירה, והמגעים בין הצדדים הופסקו. הנתבע הוסיף ושלח לתובע 2 מספר מכתבי התראה, אולם ללא הועיל.

הליכים משפטיים קודמים

6.         ביום 20.5.07 הגיש הנתבע לבית משפט השלום בירושלים תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידם של  התובעים מן הדירה, בשל הפרת הסכם השכירות. נטען כי התובעים לא שילמו שכר דירה, העבירו החזקה בדירה וביצעו תוספות בנייה ללא הסכמת הבעלים (ת"א 6007/07). התובעים לא התגוננו וביום 22.7.07 ניתן נגדם פסק דין של פינוי בהיעדר הגנה. עם נקיטת הליכי הוצאה לפועל נגדו, הגיש התובע 2 בקשה לעיכוב ביצוע הליכי הפינוי וכן בקשה לביטול פסק הדין. בבקשתו טען, בין היתר, לבעלות על הדירה. בדיון שהתקיים בבקשה, הסכימו הצדדים כי פסק הדין יבוטל, ויינתן פסק דין אחר תחתיו, הקובע כי התובע 2 יגיש לבית המשפט המחוזי תובענה למתן פסק דין הצהרתי בדבר זכויותיו הנטענות בנכס. ככל שתידחה התביעה, תתקבל התביעה בת"א 6007/07 ויינתן פסק דין במתכונת פסק הדין שניתן ביום 22.7.07. בנוסף הוסכם כי "הצדדים יטענו להוצאות, בגין ההליכים כאן, במסגרת ההליכים שיתנהלו בבית המשפט המחוזי, ככל שתוגש התובענה". להסכמת הצדדים ניתן תוקף של החלטה ביום 12.10.08 (כב' השופט בר-עם). בהתאם להסכמה זו הגישו התובעים את התביעה שלפני.

7.         להשלמת התמונה יוסף, כי התובעים ביקשו להזמין את האפוטרופוס לנכסי נפקדים כבעל דין בתובענה, מכוח ס' 31 לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950. התובעים טענו בבקשתם כי הנתבע ומשפחתו הם נפקדים, וכי על פי סעיף 4 לחוק, הנכס כולו מוקנה לאפוטרופוס . באשר לדירה ציינו, כי "חלק מהנכס לגביו טוען המבקש לרכישה ובעלות אינו נכלל בבקשה זו, אלא אם יוחלט שהוא שייך למשיבים". בדיון מיום 16.9.09 התייצב ב"כ האפוטרופוס לנכסי נפקדים והודיע כי על פי בדיקה ראשונית שערך, אלנתשה הסב איננו נפקד, וכי בתו זוהתה כנפקדת, אולם לא ברור האם הייתה בעלים של הנכס. בסופו של יום, לא ביקש האפוטרופוס לנכסי נפקדים להצטרף  להליך. יחד עם זאת, דומה כי יש בבקשה זו, העומדת, לכאורה, בניגוד לאינטרס התובעים, אשר רכשו, לטענתם, את הדירה מסבו של הנתבע, כדי להעיד על טיב טענותיהם, כפי שעוד יפורט בהמשך.

טענות הצדדים

8.         לטענת התובעים, הדירה בבעלותם מאז נרכשה ע"י ג'אבר הסב בשנת 1958, ואילו הסכם השכירות שבידי הנתבע הוא מסמך מזויף. לחלופין טוענים התובעים, כי הם מתגוררים בדירה באופן רצוף מאז שנת 1958, ולכל הפחות מאז שנת 1973, השנה בה לפי טענת הנתבע שכרו את הדירה, ולפיכך קמה להם זכות בעלות בדירה מכוח חזקת השנים, הנוגדת את זכות הנתבע, בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958. בסיכומיהם הוסיפו התובעים וטענו לראשונה, ולחלופי חלופין, כי "גם אם מדובר בבנייה על מקרקעי הזולת, הרי זכויות המקים [התובעים] עדיפות על זכויות בעל המקרקעין, לפי סעיף 23(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969". להוכחת טענותיהם לרכישת הדירה ולהחזקה רצופה בה משנת 1958, מוסיפים התובעים וטוענים, כי פעלו לחיבור הדירה לחשמל ומים כבר בשנת 1964, שילמו ארנונה בגין הדירה החל משנת 1968, וכי במהלך מלחמת ששת הימים שימשה דירתם מקלט לתושבי השכונה. עוד טענו כי הנתבע לא הציג כל קבלה בגין תשלום דמי שכירות עבור הדירה, ואף לא הוכיח כראוי כי רכש את הנכס מסבו או מיורשיו. 

9.         הנתבע טוען, כאמור, כי הדירה מעולם לא נמכרה לתובעים על ידי סבו או מי מטעמו, וכי הוא הבעלים החוקיים של הדירה. לטענת הנתבע, הסכם המכר שהציגו התובעים להוכחת רכישת הדירה מסבו הוא מסמך מזויף, וכי החתימה הנחזית להיות חתימת סבו איננה חתימתו. הנתבע אף הגיש על כך תלונה למשטרת ישראל. הנתבע מוסיף וטוען כי חרף המחלוקת רבת השנים, העלו התובעים לראשונה טענה לבעלות בדירה רק בבקשתם לביטול פסק הדין לפינוי, ורק אז הוצגו לראשונה, מסמכים המעידים לכאורה על בעלותם בדירה. יתרה מכך, טענת הבעלות עומדת בסתירה להתנהגותם של התובעים אשר שילמו את דמי השכירות במשך שנים ארוכות, ואף ניהלו משא ומתן עם הנתבע ובני משפחתו, באמצעות מכובדים ומגשרים, לרכישת הדירה.

10.       התובעים אינם מכחישים כי ניהלו משא ומתן עם הנתבע לרכישת דירה. יחד עם זאת הם טוענים, כי המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, נסב סביב רצונו של אמג'ד, אחיו של התובע 2, לרכוש את יחידת הדיור העליונה בנכס ולא את הדירה. 

דיון והכרעה

11.       כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי עד לשנת 1958 הייתה הדירה בבעלותו של אלנתשה הסב (סעיף 3 לכתב התביעה). יחד עם זאת טוענים התובעים, כי בתאריך 25.5.58 רכש ג'אבר הסב את הדירה מאלנתשה הסב, ולימים העביר את הבעלות בדירה לתובע 2 ללא תמורה. מדובר אם כן במחלוקת עובדתית בעיקרה המטילה על התובעים את הנטל להוכיח את בעלותם בדירה. לאחר שבחנתי את ראיות הצדדים, הגעתי למסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם, וכי בכל המתייחס לטענתם לרכישת הנכס, מיוסדת תביעתם על טענות כזב.

12.       הראיה המרכזית שהציגו התובעים לרכישת הדירה, היא הסכם מכר שנכרת לטענתם בין אלנתשה הסב לג'אבר הסב ביום 25.5.58 (נספח ב' לכתב התביעה). מנגד, הציג הנתבע את הסכם השכירות שנכרת, לטענתו, בין התובע 1 לבין אחמד אלנתשה, דוד הנתבע, ביום 3.1.76. כל צד טען כי מסמכי הצד שכנגד מזויפים, ועל כן כבר בראשית ההליך המשפטי הגיעו הצדדים להסכמה כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט לבחינת אמיתות המסמכים. לאחר בדיקת המסמכים הגיע המומחה, מר יעקב יניב, למסקנות הבאות:

" הסכם מכירה מודפס בשפה הערבית, מתאריך 25.5.58

4.1            מצאתי אי התאמה בתכונות הכתיבה בין החתימה שבמחלוקת "טה אלנתשה" (מסומנת באות א), על הסכם המכירה, לבין שתי דוגמאות חתימה בשם טה עבד אלחי אבו דרעאן אלנתשה שקיבלתי לבדיקה וקיימת אפשרות כי החתימה שבמחלוקת לא נכתבה על ידו. צמצום בכמות ואיכות דוגמאות החתימה בשם טה עבד אלחי אבו דרעאן אלנתשה אינה מאפשרת קביעה החלטית יותר...

4.2            מצאתי סימנים כי שלושת בולי ההכנסה המופיעים על הסכם המכירה לא הודבקו עליו במקור, אלא הועברו אליו ממסמך אחר. להלן הסימנים: